घरजग्गा समस्या समाधानको विकल्पमा दुई धार

 सुदर्शन सापकोटा
काठमाडौं मंसिर २१
घरजग्गा व्यवसायको समस्यालाई राष्ट्र बैंक र व्यवसायीले स्वीकारे पनि समाधानका लागि आएका विकल्पमा दुवै पक्ष एक मत हुन सकेका छैनन् ।
केही समयअघि बैंक र व्यवसायीले समस्या समाधानका पाँचवटा माग राष्ट्र बैंकसँग राखेका थिए । राष्ट्र बैंकले यी मागलाई बेवास्ता गर्दै सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीको विकल्प अघि सारेको छ । यसमा बैंक सकारात्मक भए पनि व्यवसायीले रुचि देखाएका छैनन् । एउटाले अर्काको विकल्प स्वीकार नगर्दा बैंक तथा वित्तीय संस्था र घरजग्गा व्यवसायीलाई समस्या थपिँदै जाने र भविष्यमा अर्थतन्त्रलाई प्रभाव पार्ने देखिएको छ ।

गत साता पत्रकारहरुसँग गभर्नर युवराज खतिवडाले घरजग्गा क्षेत्रको समस्या समाधानका लागि छलफल गरिरहेको बताउँदै निजी क्षेत्रबाट पहल भएर आए सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी स्थापना गरेर समस्या समाधान गर्न सकिने जानकारी दिएका थिए ।
घरजग्गा व्यवसायी राष्ट्र बैंकको यो अवधारणा कार्यान्वयन भए बैंकलाई राम्रो भए पनि व्यवसायीको समस्या अझ बढ्ने दाबी गर्छन् ।
अहिले बैंकहरुले लिलाममा राखेको घरजग्गासमेत बिक्री भइरहेको छैन । असोजमा ब्याज उठ्न गाह्रो भएको र पुसमा अझ समस्या थपिने भएकाले राष्ट्र बैंकले कम्पनी व्यवस्थापन कम्पनीको विकल्प दिएको हो ।
केन्द्रीय बैंकले दिएको विकल्पमा घरजग्गा व्यवसायीले फरक मत राखेका छन् । 'सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी आवश्यक छ । तर बैंकसँग मिलेर राखेको माग पूरा भएपछि दोस्रो चरणमा यसलाई अगाडि बढाउनुपर्छ,' जग्गा तथा आवास विकास संघका महासचिव मीनमान श्रेष्ठले नागरिकसँग भने ।
उनका अनुसार सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी बैंकहरुले लिलाम गर्दा पनि बिक्री नभएको सम्पत्ति खरिद गर्ने उद्देश्यको हुने भएकाले यसबाट समस्या समाधान हुँदैन । बैंकिङ क्षेत्रलाई मात्र फाइदा पुग्ने प्रकृतिको कम्पनी हुने भएकाले व्यवसायीलाई यसले राहत नदिने उनले जानकारी दिए ।
सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीले बैंकले सकार्नुपर्ने अवस्थाको घरजग्गालाई खरिद गर्छ । त्यसमा मूल्य थप ुभ्यालु एडु गरेर उसले बिक्री गर्छ । बिक्री भएर हुने नाफा कम्पनीले वास्तविक घरजग्गा मालिकलाई बाँड्दैन ।
ुबैंकस्र संघसँग मिलेर राखेको मागबाट समस्या समाधान हुन्छु उनले भने । उनका अनुसार निजी क्षेत्रसँग अहिले पैसा नभएकाले सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी स्थापना गर्न सकिँदैन ।
घरजग्गा व्यवसायीको समस्या समाधान गर्न नेपाल बैंकस्र संघसँग मिलेर ६ वटा माग राखेका छन् । यसमध्ये ब्याज आम्दानी गर्ने समय एक महिना थप गरिदिनुपर्ने माग मात्र पूरा भएको छ ।
यसबाहेक ८० लाखको घरजग्गा कर्जालाई रियलस्टेटमा गणना गर्नुनपर्ने सीमालाई १ करोड पुर् याउनुपर्ने पुनर्कर्जा उपलब्ध गराउनुपर्ने बजार मूल्य ६० प्रतिशतसम्म मात्र कर्जा लगानी गर्ने सीमालाई ८० प्रतिशत पुर् याउनुपर्ने र कुनै पनि नोक्सानी व्यवस्था नगरी कर्जालाई पुनस्रंरचना गर्नुपर्ने माग छन् ।
संघले राखेको मागले समस्या समाधान हुनेमा स्वयं यसका सदस्यहरु विश्वस्त छैनन् । 'संघले राखेको मागले दीगो समाधान दिँदैन । समस्या समाधानका लागि फरक ढंगबाट नै कदम चाल्नुपर्छ,' नबिल बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत अनिल ज्ञवाली भन्छन् ।
बैंकरका अनुसार मूल्य घटाएर बिक्री गर्नुका साथै राष्ट्र बैंकले छलफलमा ल्याएको सम्पत्ति व्यवस्थापन एसेट म्यानेजमेन्ट कम्पनी स्थापना गरेर मात्र दीगो समाधान गर्न सकिन्छ ।
राष्ट्र बैंकले सस्तो दरको घर तथा अपार्टमेन्टमा पुनर्कर्जा उपलब्ध गराउनेबारे पनि छलफल थालिसकेको छ । सस्तो ब्याजमा कर्जा उपलब्ध भएपछि मध्यम वर्गीय र जागिरेले यस्तो घर तथा जग्गा किन्ने वातावरण बन्छ । 'व्यवसायी सस्तो घर बनाए बेच्छौं भनेर आए हामी सहजीकरण गर्न तयार छौं,' राष्ट्र बैंकका डेपुटी गभर्नर महाप्रसाद अधिकारीले भने ।
बंैक र व्यवसायी पनि सस्तो घरका लागि पुनर्कर्जाले फाइदा हुने बताउँछन् । व्यवसायीका अनुसार बाटो बिजुली र पानीको व्यवस्था राज्यले गरिदिए सस्तो घर बनाउन सकिन्छ । राष्ट्र बैंकले ४० लाख रुपैयाँसम्मको हाउजिङ बनाउनेलाई मात्र पुनर्कर्जा उपलब्ध गराउँदा भने समस्या समाधान नहुने व्यवसायीको दाबी छ ।
'राष्ट्र बैंकले ६० लाखसम्मको घर तथा अपार्टमेन्टमा पुनर्कर्जा उपलब्ध गराए बजारमा भएको ८० प्रतिशत अपार्टमेन्ट बिक्री हुन सक्छ,' श्रेष्ठले भने । उनले नयाँ हाउजिङभन्दा अहिले भएकै बिक्री हुने वातावरण बनाए सस्तोमा जान सकिने जानकारी दिए । 'अहिले भएकै बिक्यो भने अनि सस्तो बनाउन सकिन्छ,' उनले भने ।
राष्ट्र बैंकले व्यवसायीलाई मूल्य घटाएर घरजग्गा बेच्न सुझाव दिएको छ । 'अप्राकृतिक र सट्टेबाजीका रुपमा मूल्य बढेकाले अहिले समस्या आएको हो,' गभर्नर खतिवडा भन्छन्, 'अवास्तविक रुपमा मूल्य बढेकाले यसलाई घटाएर बिक्री गर्न व्यवसायी तयार हुनुपर्छ ।' 

घरजग्गा व्यवसायका समस्या बैंकिङ क्षेत्र हुँदै निकै तलसम्म पुगेको छ । कात्तिकमा भएको ब्याज आम्दानी असोजमा देखाउन पाउने व्यवस्था गर्नुअघि १८ वटा वाणिज्य बैंकको पैसा उठेको थिएन । ६ वटा बैंकको पुँजी पर्याप्तता अनुपात राष्ट्र बैंकले तोकेको १० प्रतिशतको सीमाभन्दा तल आएको थियो । १० प्रतिशतभन्दा तल आउने बित्तिकै शीघ्र सुधारात्मक कारबाही सुरु हुन्छ । यसमा शाखा खोल्न बन्द गर्नेदेखि कम्पनी नै खारेज गर्नेसम्मको कारबाही पर्छ ।
राष्ट्र बैंकले अन्तिमपटकलाई भन्दै कात्तिक २८ गते एक महिनाको ब्याज आम्दानी गर्ने व्यवस्था मिलाइदिएको थियो । आगामी पुसमा पनि कर्जा उठ्ने अवस्था छैन । यसले बैंकहरुको नाफा त घट्छ नै पुँजी पर्याप्तता अनुपात १० प्रतिशतभन्दा तल जाने छ । बैंकहरु कारबाहीमा पर्न थालेपछि बैंकिङ प्रणालीप्रति सर्वसाधारणको विश्वास कम हुन्छ ।
राष्ट्र बैंकका गभर्नरका अनुसार वाणिज्य बैंकहरुको घरजग्गामा १ सय अर्ब रुपैयाँ लगानी छ । अन्य घुमाउरो तरिकाले थप २५ देखि ३० अर्ब रुपैयाँ गएको छ । यसबाहेक विकास बैंक फाइनान्स कम्पनी र सहकारीको गरी घरजग्गामा २ सय अर्बभन्दा बढी लगानी भएको छ । अर्थतन्त्रका सबै क्षेत्रबाट ७ सय अर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएको नेपालमा २ सय अर्बभन्दा बढी रकम समस्यामा पर्दा बृहत्त अर्थतन्त्रमा समेत समस्या देखिने भएकाले सम्वोधनमा ढिला गर्न नहुने सरोकारवालाहरु बताउँछन् ।
समाधानको पहल
घरजग्गा क्षेत्रमा समस्या देखिन थालेपछि राष्ट्र बैंक तथा सरकारले सीमा खुकुलो देखि केही नीतिगत सुधार नै गरिसकेका छन् । खासगरी घरजग्गामा गएको सवै कर्जालाई रियलस्टेटमा राख्नु पर्ने व्यवस्थालाई सुधार गर्दै १ करोड मुनीका घरजग्गा कर्जालाई साधारण शिर्षकमा राख्नु पर्ने व्यवस्था राष्ट्र बैंकले मिलाइ सकेको छ ।
१ करोडको सीमा तोकिदिँदा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको रियलस्टेटमा गएको कर्जालाई २५ प्रतिशतमा झार्नु पर्ने वाध्यतामा केही सहज भयो । १ करोडको सीमा हटाइ दिएपछि अहिले वाणिज्य बैंकको रियलस्टेटमा लगानी औषत १८ प्रतिशतमा झरिसकेको छ । पहिले यो ३५ प्रतिशतसम्म थियो ।
सरकारले पनि बजेटमार्फत घर तथा अपार्टमेन्ट खरीद गर्न विदेशीलाई खुला गरिदिएको छ । साथै ५० लाखको घरजग्गा खरीदमा खोजिने स्रोतको सीमालाई वढाएर १ करोड पुर् याइ दिइसकेको छ ।
समस्या कसरी सुरु भयो ?
माओवादी शान्ति प्रकृयामा आएसँगै राजधानी पोखरा र अन्य शहरी क्षेत्रमा घरजग्गाको कारोबार वढ्न थाल्यो । ठूलो संख्यामा घरजग्गा विकास कम्पनी खुले । धेरैले जग्गा प्लटिङमा लगानी गरे । विभिन्न पेसा र व्यवसायबाट घरजग्गामा लगानी भयो । वित्तीय संस्थाले पनि व्यापक लगानी गरे ।
विहान एउटा मूल्य रहेको जग्गा भाउ साँझ वढेर अर्को हुन थाल्यो । कुनै तर्कबीना घरजग्गाको मूल्य वढिरहेका बेला राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जा २५ प्रतिशतमा झार्नु पर्ने गरी २०६६ पुस २ गते निर्देशन जारी गर् यो । औषतमा ३५ प्रतिशतसम्म लगानी गरेका बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई घरजग्जामा गएको कर्जा घटाउनु पर्ने वाध्यताले नयाँ कर्जा दिन रोक लगाए । यसले निरन्तर मूल्य वढेको रियलस्टेट व्यवलसायमा अंकुश लगायो ।
कर्जा उठाउनलाई बैंकहरुले ताकेता गर्न थाले । सुरु सुरुमा अलिअलि कर्जा उठ्न पनि थाल्यो । यसैबीच सम्पति सुद्धीकरणको व्यवस्था आयो । सरकाले १० लाखभन्दा वढीको बैंक खातामा स्रोत खोज्ने ३० लाखको गाडी र ५० लाखको घरमा स्रोत खोज्ने व्यवस्था ल्यायो । यो नीतिपछि बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट तरलता हराउँदै गयो ।
तरलता हराएसँगै उनीहरुले सर्वसाधारणबाट पैसा ल्याउन निक्षेपको व्याज वढाए । निक्षेपको सँगै कर्जाको पनि वढ्न थाल्यो । ८ प्रतिशतमा लिएको कर्जाको व्याज हेर्दा हेर्दै १६ प्रतिशत पुग्यो । यसले गर्दा व्यापारिले ४ वर्षमा तीर्ने व्याज दुई वर्षमा नै तिर्नु पर्ने भयो ।
कारोबार घट्दै जाने र व्याजको भार थपिँदै गएकाले रियलस्टेट व्यवसाय समस्यामा पर्दै गयो । उनीहरुले बैंकको व्याज तिर्न छाडे । उनीहरुले वाणिज्य बैंक फाइनान्स कम्पनीदेखि सहकारीसम्मको पैसा चलाएर कारोबार गरेकाले अहिले व्यवसायीसँगै यि सवै क्षेत्र समस्यामा छन् ।
यो बीचमा ठूलाठूला लगानीका हाउजिङ परियोजना आएका छन् । बजारमा ५० लाखदेखि करोडभन्दा माथि पर्ने फ्ल्याटहरु उपलब्ध छन् । यो लगानीको नयाँ अवशर हो । जमिन किनेर घर बनाउने झन्झट गर्नुभन्दा हाउजिङले बनाएका फ्ल्याटमा बस्न सजिलो र सस्तो छ । पानी विजुली र सुरक्षा जस्तापक्ष पनि हाउजिङमा राम्रो हुने भएकाले यसतर्फ अकर्षण वढ्दो छ ।
कम्पनीहरुले फ्ल्याट त बनाए तर वास्तविक उपभोक्ता ठम्याउन सकेनन् । बैंकबाट महँगो व्याज लिएर यस्ता अपार्टमेन्ट र फ्ल्याट बनाए । भन्दा मध्यमवर्गीय परिवारलाई लक्षित गरेको भन्ने र मूल्य अति महँगो गर्दा विक्री हुन सकेन । विक्री नभएपछि बैंकको ऋण तिर्न समस्या भयो ।
१० बर्षे चक्र
लन्डनबाट प्रकाशित हुने द इकोनोमिस्ट पत्रिकाको रिपोर्टअनुसार ठूला सहरमा घरजग्गाको मूल्य एउटा चक्रमा घटवढ हुने गर्छ । औषतमा १० वर्षमा घरजग्गाको मूल्य घट्ने वढ्ने गरेको छ । नेपालमा २०४२ सालपछि घरजग्गाको मूल्य तीव्रगतिमा वढेको थियो । २०५१÷५२ सालसम्म यो कायम रह्यो । २०५१÷५२ र अहिलेको अवस्थामा केही समानता देखिन्छ ।
डिल्लीबजार उकालोमा २०५० सालमा एक व्यापारिले आधा मोलमा चामलको बोरा दिने कार्यक्रम ल्याए । पहिले आधा पैसा वुझाउनु पर्ने र केही दिनपछि चामल दिने उनको कार्यक्रम थियो । चामलको बोरा लिनेको भिड लाग्यो । पहिले पैसा लिने यो पैसा जमिनमा लगानी गरेर दोब्बर तेब्बर फाइदा लिने दाउमा ती व्यापारी थिए । पहिले पैसा लिइ जमिन किन्दा उनले फाइदा देखे । खुला खेत भएको वुद्धनगरमा जग्गा पनि किने । तर उनको चक्र विचमै तुहियो र ठगी आरोमा पुलिसको फन्दामा परे ।
जग्गाको मूल्य २०४६ पछि अकासिएको थियो । घरजग्गा किनबेच गरिदिने मध्यस्थहरुको संख्या एकाएक वढ्यो । ठूलो संख्यामा घरजग्गा विकास कम्पनी खुले । धेरैले जग्गा प्लटिङमा लगानी गरे । विभिन्न पेसा र व्यवसायबाट घरजग्गामा लगानी भयो । वित्तीय संस्थाले पनि व्यापक लगानी गरे । अहिले ठ्याक्कै त्यस्तै अवस्था देखिएको छ । विभिन्न पेसा र समुहबाट आएकाहरु जग्गा प्लटिङमा संलग्न छन् । वाणिज्य बैंक फाइनान्स कम्पनीदेखि सहकारीसम्मको लगानी छ । घरजग्गा विकास कम्पनीको संख्या पहिलेजस्तै वढेको छ ।
तर २०५१/५२ पछि घरजग्गाको माग र मूल्य दुवै घट्यो । कलंकीमा प्रति आना १ लाख ६० हजार पुगेकेा जमिन ८० हजार आनासम्मका झर् यो । सालाखाता ४० प्रतिशतले जमिनको मूल्य घटेको थियो । घट्ने क्रम २०५६ सम्म रह्यो । संसदीय निर्वाचनमा नेपाली कांग्रेसले बहुमत ल्याएपछि घरजग्गाको मूल्य फेरी वढ्न थाल्यो । यो क्रमले १० वर्षे चक्र पुरा गर्दै २०६६ को अन्तिमबाट जग्गा व्यवसायमा मन्दी छाएको छ ।
२०५१ सालमा काठमाडौंमा जमिनको मूल्य घट्नुमा २०५१ सालको संसदीय निर्वाचनमा नेपाल कम्युनिस्ट पाटी एमाले सवैभन्दा ठूलो दल हुनु काठमाडौंमा फोहोर र प्रदुषण वढ्नु खानेपानीको चरक अभाव र उच्च मूल्य मुख्य कारण थिए । काठमाडौंको साटो चितवनमा जग्गा जमिनमा लगानी गर्ने वढेका थिए ।
अहिलेको अवस्था पनि यससँग मिल्दोजुल्दो छ । अर्को कम्युनिस्ट पाटी माओवादी निर्वाचनबाट ठूलो पार्टी भएको छ । काठमाडौंमा फोहोर र प्रदुषण वढ्नु खानेपानीको चरक अभाव घट्नुको साटो थप वढेको छ । बैंकबाट पैसा लिएर प्लटिङ गर्नेहरु धेरै लामो समयसम्म जग्गा विक्री नगरी राख्न सक्दैनन् । व्याजको भार वढ्ने हुँदा छिटो विक्री गर्नु उनीहरुको वाध्यता हो । वित्तीय संस्थाले पनि लामो समय पर्खन मिल्दैन ।