अजय श्रेष्ठ भन्छन्- रियलस्टेटमा कानुनी समाजिक र वित्तीय समस्या छ

ऋण नउठेर बैंकहरुलाई समस्या पर्न थालेको छ भन्ने कुरा आइरहेको छ । तपाईहरुको अवस्था कस्तो छ ?

अजय श्रेष्ठ
प्रमुख कार्यकारी अधिकृत
बैंक अफ काठमाण्डू

हाम्रो अनुभवमा पुस मसान्त केही सुधारउन्मुख रहेको छ । अलिकति तरलतामा सुधार आएकाले पनि ब्याज आम्दानीमा सुधार आएको छ । पहिलो त्रैमास जहिले चाडवाडको मुखमा पर्छ । 

 चाडवाडको दवावमा परेर यो पटक पनि अप्ठेरो अवस्था भएको थियो । बर्षभरी नै घरजग्गाको कारोबार न्युन भएकाले पहिलो त्रैमास अझ वढी प्रभावित भयो । दोस्रो त्रैमासमा कृषि क्षेत्रमा सुधार आएको छ । हाम्रो मूख्य कृषि बजार भनेकै धान नै हो । पानी परेकाले यो वर्ष धान राम्रो भएको छ । यसले अलिकति सकारात्मक कारोबार भएको छ । निक्षेप वढेकाले कारोबारमा पनि केही सुधार आएको छ । यो त्रैमास ऋण उठ्तिमा केही सहजता देखिएको छ । तर सम्पूर्ण रुपमा भने होइन । अघिल्लो त्रैमाससँग तुलना गर्दा पुसमा अवस्था राम्रो देखिएको छ ।

अहिलेको मूख्य समस्या रियलस्टेट भनिन्छ । यसले कसरी असर गरिरहेको छ ?
रियलस्टेटमा सवैले आफ्नै तरिकाले विचार दिए पनि सवैको विचारमा समानता एउटै छ । त्यो भनेको कारोबार वढ्न सकेन भन्ने नै हो । कारोबार नहुनुको पछाडि मूल्य संवेदनशिलताको कारणले हो । लिनेले मूल्य घट्छ भन्ने आस गरेको छ । दिनेले परेको मूल्य किन घटाउने भन्ने सोचिरहेको छ । केहीले घाटा खाएर पनि विक्री गर्नु पर्छ भनिरहेको सुनिन्छ । केही भने होइन माग त वढिहाल्छ अहिले किन घाटा खाने भन्ने पनि छन् । केही समय ुहोल्डु गर्न सक्नेलाई समस्या ठूलो छैन । तर जसको होल्डिङ क्षमता कम छ उसलाई वेच्न दवाव परिरहेको छ । मूल्यलाई बजारले कसरी समायोजन गर्न सक्छ त्यही अनुसार कारोबारमा असर पार्ने हो । केही समयमा मूल्य समायोजन भएर राम्रो नतिजा भने दिने छ ।
रियलस्टेटका तीन खाले समस्या छन् । कानुनी समाजिक र वित्तीय । हाम्रोमा परम्परागत कित्ता काट गरेर वस्ने चलन छ । तर शहरीकरणसँगै विकास भएको अपार्टमेन्टमा समस्या हुनसक्छन् । हाउजिङ निर्माण भएर हस्तान्तरण भएको मुद्दामा समस्या भएन । हस्तान्तरण नभएको विक्री नभएको अवस्थामा तीनै खालको समस्या आउँछ । कसैले पैसा उठाएर वनाएका छैनन् तर बैंकको ऋण तिरिरहनु परेको छ ।
कसरी समाधान गर्ने अब ?
समाधानका लागि माग वढाउनु पर्छ भन्ने कुरामा दुई मत छैन । प्राकृतिक माग त त्यसै पनि आइरहेको छ । रेमिट्यान्सको पैसा आउँछ । त्यसले शहरीकरण वढाउँछ । मान्छेहरुलाई घरघडेरी चाहिन्छ । यो प्राकृतिक माग भयो ।
डिमान्ड वुस्ट गराउने भनेको बैंक ऋणबाट हो भन्ने कुरा आइरहेको छ । यो व्यवहारिक कुरा होइन । अहिले उत्पादनशिल क्षेत्रमा लगानी गर्नु पर्ने कुरा पनि आइरहेको छ । यस्तो बेलामा रियलस्टेटको माग वढाउन वित्तीय प्रणालीले सहयोग गर्नु पर्छ भन्ने कुरा मिल्दैन ।
माग वढाउन राज्यले सक्छ । रियलस्टेटमा यतिधेरै लगानी भएकाले त्यतिकै छाडिदिन पनि मिल्दैन । यसलाई अगाडि वढाउन राज्यले पनि भूमिका खेल्नु पर्छ । अहिले सरकारी क्षेत्रबाट माग वढाउनका लागि विभिन्न योजना ल्याउने भन्ने कुरा छ यो सकारात्मक हो । अहिलेको वस्थामा माग वढाउन राज्यले मात्र सक्छ । राष्ट्र बैंकले गर्ने पनि सहजीकरण मात्र हो । ऋण तिर्न समय दिने माग नआउन्जे पर्खिने जस्ता सहुलियत दिन सक्छ । त्यस वाहेक अरु गर्न सक्दैन । राष्ट्र बैंकले गरेको सहयोगबाट केही हलुका होला तर समस्या समाधान हुँदैन ।
बैंकरले राखेको मागबाट समाधान निस्कँदैन र ?
राष्ट्र बैंकसँग गरिने माग भनेको मौदि्रक उपायबाट समस्या निस्कन्छ कि भनेर हो । अहिले गरिएको मागले केही हदसम्म आड भरोसा देला । तर यसले दीर्घकालिन समाधान भने दिँदैन ।
चार वर्षमा तिर्ने व्याज २ वर्षमा तिरिसक्यौं रियलस्टेट व्यवसायीले भन्छन् । व्याज दर अलिकति घटाइ दिने हो पनि राहत पुग्थ्यो कि ?
व्याज दर भनको बजारको प्रतिविम्व हो । बैंकहरुले व्यवसायिक हिसवाले नै करोबार गरेर व्याज लिने हो । बजारले व्याजदर निर्धारण गरेको हो । समस्या परेपछि मात्र व्याज सहुलियत भनिरहिएको छ । त्यस्तो हो भने व्याज कमाएर आम्दानी गर्ने बैंकलाई चै कसले सहुलियत दिने नि सवै किसिमको सामाजिक दायित्व बैंकले निर्वाह गर्नु पर्छ भन्ने कुरा व्यवहारिक हुँदैन ।
व्याज सहुलियत दिनै नसकिने पनि होइन । ऋण उठ्नै समस्या भयो । नगद प्रभाव हुन छाड्यो भने केही हदसम्म पुनर्कर्जामा गएर केही समयलाई सहुलियत व्याज दर उपलब्ध गराइदिने भन्ने हुन सक्ला । त्यस्तो अवस्थामा सहयोग गरिरहेकै अवस्था हो । तर बैंकले आफ्नो व्यवसाय हेर्न हुन्न । अरुको समस्या नै हेर्ने हो भने कुरा चै वास्तविक हुँदैन । व्यजदरले व्यवसायलाई असर परेको छ भन्ने चै मलाई लाग्दैन । पहिले कारोबार हुँदा त यही महँगो व्याज दरमा पनि पैसा त चलाएको हो नि । अहिले कारोबार नहुँदा व्याज दर महँगो भयो भन्नु चै एकपक्षिय कुरा मात्र हो ।
अहिले बैंकहरुसँग तरलता वढेको छ । तर पैसा वढेको अनुपातमा लगानी हुन सकेको छैन नि ?
सवै बैंकको करिव ६० अर्व लगानी योग्य पैसा छ । तर वाणिज्य बैंकहरुलाई पैसा छ भन्दैमा तत्तकाल लगानी गर्न सम्भव हुँदैन । वर्किङ क्यापिटलमा लगानी गर्न सकिएला । परियोजना ऋण तत्काल दिन सकिन्न । यसका लागि राम्रो परियोजना छनौट हुनु पर्यो । त्यो सुरु हुन समय लाग्छ ।
अहिले उत्पादनमूलक क्षेत्रमा लगानी वढाउनु पर्छ भन्ने कुरा आएको छ । यत्रो धेरै रेमिटेयान्स आउँछ । त्यो पैसा किन लगानी भएन किन उपभोगमा मात्रै जान्छ भनेर खोजीनीति भएको छैन । तर बैंकसँग भएको अलिकति पैसा भने उत्पादनमूलक क्षेत्रमा लगानी गर्नु पर्ने जमिन नै नभएकालाई लगानी गर्नु पर्ने हो कि बैंकले लगानी नगरेर उत्पदानमूलक क्षेत्रको वृद्धि नभएको भन्ने कुरामा चै सहमत हुन सकिरहेको छैन ।
यति धेरै पैसा त्यतिकै वस्दा रियलस्टेट क्षेत्रजस्तै अर्को जोखिम क्षेत्रमा जाने सम्भावना छैन र ?
अर्को जोखिमको क्षेत्रमा जान्छजस्तो मलाई लाग्दैन । रियलस्टेट र सट्टेवाजी व्यवसायबाट कस्तो खालको जोखिम आउँछ भन्ने अनुभव सवैले गरिसकेको छ । त्यही भएर पैसा अर्को क्षेत्रमा जाँदैन । फेरी अहिले त नीति निर्देशन आइसकेको छ ।
अहिले कस्तो खाले ऋणको माग आइरहेको छ ?
नेपालमो कृषिलॆ कुल गार्हस्थ उत्पादनको ३८ प्रतिशत हिस्सा ओगट्ने भएकाले पनि होला यतातिरबाट ऋणको माग भइरहेको छ । खासगरी धान र उखुमा ऋण गएको छ । अहिले धानको मौसम भएकाले पनि हो ऋण यो क्षेत्रमा गएको ।